買法拍屋,4種稅負、7個要件、3種不點交。5件事要注意 | 法拍屋注意事項
莊孟翰│理財周刊755期│2015-02-13Q:新北市朱先生問:法拍屋為何都說是市價的8折起跳?甚至6.4折?買法拍屋要注意什麼? A:法拍屋的來源,主要是不動產所有權人負債,包括房屋抵押貸款未按期繳款,遭銀行移送法拍、借錢不還被債權人經由民事訴訟,獲得法院勝訴之確定判決依法執行拍賣、積欠稅捐達一定金額後的強制執行,及其他原因而移送法院強制執行拍賣等。由於法拍屋的價格大都比市價便宜,因而,吸引不少購屋者想要進入此一領域撿便宜貨,至於市價的8折或6.4折,是指第一拍都是法院經由估價師經鑑價後訂出底價,再進行拍賣,...
莊孟翰│理財周刊755期│2015-02-13 Q:新北市朱先生問:法拍屋為何都說是市價的8折起跳?甚至6.4折?買法拍屋要注意什麼?
A:法拍屋的來源,主要是不動產所有權人負債,包括房屋抵押貸款未按期繳款,遭銀行移送法拍、借錢不還被債權人經由民事訴訟,獲得法院勝訴之確定判決依法執行拍賣、積欠稅捐達一定金額後的強制執行,及其他原因而移送法院強制執行拍賣等。
由於法拍屋的價格大都比市價便宜,因而,吸引不少購屋者想要進入此一領域撿便宜貨,至於市價的8折或6.4折,是指第一拍都是法院經由估價師經鑑價後訂出底價,再進行拍賣,若第一拍沒拍出去,則會打八折進行第二拍。
為了讓法拍能順利執行,一般來說,第二拍的底價訂定大都會降低二成,因此,才會有第二拍打8折的說法,而第三拍依法也可再降價二成,亦即8折再8折,也就是6.4折的來由。
由於想買法拍屋者,大都會有搶便宜貨的想法,因此,除非景氣看好,否則不會貿然在第一、二拍時就搶標,另外,除非精華地段,屋況好,且底價與市價已有一段差價,否則一般購屋者大都會等到第二或第三拍時再搶進。
想要了解法拍資訊,可以事先至各地方法院公佈欄閱覽張貼的拍賣公告,另外,銀行網站也會公開這訊息,以期快速達到拍賣目的。
法拍屋雖然比市價便宜很多,但其間有很多積欠稅負可得從嚴檢視,包括:
一、契稅:契稅條例第11條規定:「依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者,仍應申報繳納契稅。」
二、房屋稅:法院拍賣的房屋承買人自領得法院發給的權利移轉證明書日起,即應開始起算納稅義務。
三、登記費:按申報地價或權利價值千分之一繳納。
四、地價稅,戶籍遷入後可申請自用住宅優惠稅率。
不過,法拍屋最怕碰到的還有「海蟑螂」這一類專門以法拍屋拍賣營生的人,有的還會霸占拍賣的不動產,藉機索取巨額搬遷費,因此,如果從拍賣公告看到中意的物件,就得注意法院有沒有負責「點交」這件事,有點交的房子就可避免「海蟑螂」的干擾,沒點交的風險相對就比較高。
此外,目前業界也有法拍代拍公司,會幫忙處理點交問題,但相對地也要付出一些「服務費用」,就看消費者的衡量取捨。