買都更老屋一定要知道的10件事@ plhcc的部落格:: 痞客邦 | 都更屋齡
1重建利益最大、難度也最高 更新時各項前置費用都需自掏腰包投資申請都市更新流程時,初期面臨顧問公司協助寫事業計畫書、建築師規畫設計藍圖、不動產鑑價公司估價及政府規費等,這些初期的前置費用,往往被忽略。7銀行怕怕買老屋貸款難度更高銀行更規定,「屋齡+貸款年限<50」,也就是老王若想申請30年的貸款,他的屋齡+貸款年限必須小於50。此外,各類構造的耐用年限也不同,以7層樓的華廈,通常是RC(鋼筋混凝土)構造,耐用年限是55年,若借款年限要申貸30年,購屋人必須選屋齡25年的華廈產品,才能過關。8買4樓勝5樓 商業比...
1重建利益最大、難度也最高 更新時各項前置費用都需自掏腰包投資
申請都市更新流程時,初期面臨顧問公司協助寫事業計畫書、建築師規畫設計藍圖、不動產鑑價公司估價及政府規費等,這些初期的前置費用,往往被忽略。
7銀行怕怕買老屋貸款難度更高
銀行更規定,「屋齡+貸款年限< 50」,也就是老王若想申請30年的貸款,他的屋齡+貸款年限必須小於50。此外,各類構造的耐用年限也不同,以7 層樓的華廈,通常是RC(鋼筋混凝土)構造,耐用年限是55 年,若借款年限要申貸30年,購屋人必須選屋齡25年的華廈產品,才能過關。
8買4樓勝5樓 商業比住宅佳
投資老屋最豐厚的利益在於更新後價值能夠翻上1 倍,但什麼樣的房子含金量最高呢?由於30年前並未實施容積率管制,因此老屋之所以含金量高,是因為老屋還有尚未用完的容積,住戶可分回的面積更大、價值也愈高。以基地100 坪為例,4 樓公寓的土地持分絕對比5樓公寓高。。
9區域價差大增值效益才會高
區域間新舊大樓的價差夠大,更能突顯都市更新的效益,這也可以說明,台北市中心的公寓能夠持續飆到新高的主因。
10房子老不一定好還要符合都更要件
很多人以為只要屋齡夠老買了放著,就有機會等待建商來敲門。還要符合防火、逃生設備老舊等安全疑慮,才能提高都更機率,但最重要的還是「土地條件」。由於各縣市政府獎勵容積的條件並不相同,原則上只要位於大馬路、基地兩邊臨路、擁有完整街廓、附近500 公尺都是同樣屋齡的老舊公寓等要件,最具都市更新的土地要件。
「重建」指的是原有建築物整個拆除重建,涉及到建物及土地所有權人相關權利,而政府為了讓重建更有規模,用獎勵都市更新的方式,提供變更土地使用性質或使用密度的誘因,而使得房價成長空間更大,三者之中重建的利益最大,但難度也最高。
2若為重建 住戶自建最有利廠商合建無需額外付費
若是選擇都更重建,目前有2種方式可以進行,一是住戶自建,另一是建商合建。住戶自建最主要的動機是,希望提高居住的環境,好處是所有利潤全部歸住戶所有,但通常會因住戶水準參差不齊或是有投資客介入而拖累進度。3買老屋等改建 少則4...
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