台灣房價合理嗎? | 台灣平均房價
【蔡佑駿╱北美智權報專欄作家】 ※如欲轉載本文,請與北美智權報[1]聯絡 台灣房地產,相對於大部分的受薪階級,確實很貴,但貴不等於不合理,就跟所有日常商品一樣,有不同等級的價格,匹配不同等級的商品,房地產也跟商品一樣,甚至是高度資本化的金融商品,因為他跟金融市場掛勾非常深,本身是價格波動相對穩定的抵押品,同時又可以產生很大的資本槓桿,屬性完全就是金融市場的一項商品,汽車、珠寶、貴金屬、精品,價格穩定性都比房地產更差,房地產毫無疑問就是金融商品的一種,事實就是如此,要釐清台灣房地產的價格合理...
【蔡佑駿╱北美智權報 專欄作家】
※如欲轉載本文,請與北美智權報[1]聯絡
台灣房地產,相對於大部分的受薪階級,確實很貴,但貴不等於不合理,就跟所有日常商品一樣,有不同等級的價格,匹配不同等級的商品,房地產也跟商品一樣,甚至是高度資本化的金融商品,因為他跟金融市場掛勾非常深,本身是價格波動相對穩定的抵押品,同時又可以產生很大的資本槓桿,屬性完全就是金融市場的一項商品,汽車、珠寶、貴金屬、精品,價格穩定性都比房地產更差,房地產毫無疑問就是金融商品的一種,事實就是如此,要釐清台灣房地產的價格合理性,首先就是要認清房地產的屬性,因為地球上所有的商品都離不開經濟學原理。
美國次級房貸爆發以後,台灣的房價不斷的上漲,很多人認為台灣房地產很貴,價格不合理,但是從資本市場效率的角度來看,台灣的房價並沒有不合理,房地合一稅制以前,台灣房地產確實炒作比較明顯,但房地合一稅制以後,脫離基本面的房價飆漲,很明顯就是消失了,沒有高把握度的套利空間,投機者自然就會散去。
所有在資本主義市場機制下的商品,價格從來沒有長期高估或低估的,如果低估了,慧眼者會進場套利,直到沒有套利空間為止,高估了也一樣,市場機制會讓持有者拋售,直到價格沒有高估為止,錢是很「精明」的,不會有商品可以長期在公開市場上,維持價格高估的狀態,小規模的商品還勉強可以,主力和大戶們可以鎖籌碼,但是像房地產這種規模非常大的產業,基本上是做不到的,就像改變河流流向還可以做到,但是改變洋流流向,那困難度就非常高了。
以台北市鬧區一間小套房價格高達900萬的例子來說,如果那間套房可以月租1.5萬順利出租,代表市場機制下,那間套房的經濟產值一年18萬是可以達成的,按照目前的市場利率去推估,假設殖利率2%(台灣房貸約1.5%左右,十年債殖利率約0.5%,假設環境不變,2%的殖利率是可以長期存在的水平),那該套房售價900萬完全合乎市場機制,而且屋主還要負擔修繕、稅務與維護成本,年報酬率一定低於2%。屋主只賣900萬,並沒有高估或低估,如果那間套房面積是10坪,那1坪90萬也是合理的數據推估,因為市場機制下,那個物件的生產力就是這麼高,高到撐起1坪90萬的價值,就跟有些名車售價可能超過500萬以上,因為那台車的綜合性...
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