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買一間房子動輒數百萬,甚至上千萬,面對這麼大一筆買賣,該如何精準出價,成了每個購屋者最應該要學習的一門精算課。不過,即使是相同坪數、相同屋齡的兩間房子,也會因為條件不同而有不同的價格差異,例如坐向、採光、通風、有無管理員、交通條件等等。買一間房子動輒數百萬,甚至上千萬,面對這麼大一筆買賣,該如何精準出價,成了每個購屋者最應該要學習的一門精算課。不過,即使是相同坪數、相同屋齡的兩間房子,也會因為條件不同而有不同的價格差異,例如坐向、採光、通風、有無管理員、交通條件等等。影響房價最關鍵的因素就是...
買一間房子動輒數百萬,甚至上千萬,面對這麼大一筆買賣,該如何精準出價,成了每個購屋者最應該要學習的一門精算課。不過,即使是相同坪數、相同屋齡的兩間房子,也會因為條件不同而有不同的價格差異,例如坐向、採光、通風、有無管理員、交通條件等等。
買一間房子動輒數百萬,甚至上千萬,面對這麼大一筆買賣,該如何精準出價,成了每個購屋者最應該要學習的一門精算課。不過,即使是相同坪數、相同屋齡的兩間房子,也會因為條件不同而有不同的價格差異,例如坐向、採光、通風、有無管理員、交通條件等等。
影響房價最關鍵的因素就是地段與屋齡。永慶不動產估價師事務所所長郭大誠表示,地段是影響房價高低的最大因素,過去房地產界常流傳一句話,就是「Location、Location、Location(地段)」,指的就是地段決定房價。台北市的房屋不能跟台中市比較,因為地段價值不同,甚至不同行政區也不能互相比較,例如台北市信義計畫區周邊的房子,一定比關渡平原附近的房子還要值錢。
本文就暫不探究「地段」因素會影響房價高低,而是單純先從「屋齡」來評估房子的價值,接下來,再從房子所處的大環境與內在的小環境來評鑑房屋的合理價值。
如何從屋齡新舊推估合理價位?
屋齡也是影響房價的主要因素。一般人都知道:在同一個區段內,屋齡越新的房子,房價越貴。屋齡5年的房子比屋齡20年的房子貴多少才合理呢?一般來說,屋齡越新的房子,屋主開價的價差越小;屋齡越舊,開價的價差就越大,這牽涉到房屋建築體本身折舊,與屋況折舊兩大因素。
宏大不動產估價師事務所執行長郭國任提供了一個簡單的估價方法,教讀者用新成屋的價格反推中古屋價格。
中古屋單價=新成屋單價×【1-(屋齡×1%+5%~20%經濟折舊)】。
經濟折舊怎麼算呢?越是精華的都市,房屋折舊率就越低,以台北市或是板橋、中和、永和、新店、三重,這種台北市外圍第一圈的新北市行政區為例,屋齡10年以上的中古大樓,經濟折舊一般為5%~10...
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