開新飯店除了找一個好的Location,還要做好「市場可行性 ... | 飯店評估
隨著2008年開放陸客來台觀光,台灣觀光產業迎來六至七年的榮景,尤其是Inbound的部份,中國團客帶來的人潮、錢潮,讓航空公司、旅行業者,以及全島的旅宿業、餐飲業和零售業皆雨露均霑。然2016年起,兩岸關係開始凍結,中國政府雖未在檯面上明示,但仍阻擋中國團客(組團社)及自由行旅客來台觀光的意願。陸客不來,少了一群長天期(6~8天)的環島客源,長期以陸客為大宗的區域,諸如:桃園、嘉義縣市、台東等陸客佇足過夜的區域,則成為一級重災區;就連外國客源最多元的台北市,也多少受到影響。儘管政府的觀光新南向政策吸引大量...
隨著2008年開放陸客來台觀光,台灣觀光產業迎來六至七年的榮景,尤其是Inbound的部份,中國團客帶來的人潮、錢潮,讓航空公司、旅行業者,以及全島的旅宿業、餐飲業和零售業皆雨露均霑。然2016年起,兩岸關係開始凍結,中國政府雖未在檯面上明示,但仍阻擋中國團客(組團社)及自由行旅客來台觀光的意願。
陸客不來,少了一群長天期(6~8天)的環島客源,長期以陸客為大宗的區域,諸如:桃園、嘉義縣市、台東等陸客佇足過夜的區域,則成為一級重災區;就連外國客源最多元的台北市,也多少受到影響。
儘管政府的觀光新南向政策吸引大量來自於東南亞的旅客,但這些旅客的旅行時間短、很少環島遊,並集中在北部(尤其是雙北市),多屬於經濟型的旅客,因此,能為位於雙北市的中階或平價飯店帶來商機,但對於高端的五星級飯店卻是鮮少助益。
整個旅宿產業需求結構出現大幅度的調整,導致台灣全島的住宿業自2016年起,就陷入供需失衡的狀態。
新冠肺炎疫情,有助於我們看清台灣旅宿產業經營的真相
而2020年一開年,新冠肺炎疫情一次掀開台灣飯店業拖磨很久的孱弱體質。疫情大多被視為是最後一根稻草,讓許多業者趁勢歇業退出市場。
檯面上已經選擇退出市場的業者,大多是以「不賺錢」為由,其中,主要是租金或建造成本過高,導致儘管不斷追求提升平均房價(ADR)、住房率(Occ. Rate),仍無法在財務報表上達到獲得淨利的目標。其次則是中階或平價業者的毛利和淨利過低,長期無法累積厚實的資本以度過寒冬。
這不僅是突顯出台灣旅宿業者,長期以來在經營上有著虛弱的財務結構,也顯現出業主在當一開始規劃新飯店事業時,可能沒有做足功課、務實地完成可行性評估。
接下來,我們暫時拋去疫情的陰霾,思考一下:假如未來要開一間新飯店,我們要先做哪些事。
坊間常有一個說法,開飯店跟買房一樣,重視的是Location、Location、Location。這個說法和觀念雖很重要,但只能算是諸多成功要項的其中之一。
例如2019年1月停業、位於台北市南京東路精華地段的台北威斯汀六福皇宮;2020年3月停業、位於台中市綠園道旁的台中亞緻大飯店;以及位於...