購買法拍屋的方式及流程、投標前注意事項 | 法拍屋流程
購買房屋是人生一件大事,但購買法拍屋牽涉到許多法律問題及應注意事項,在沒有作好充足準備之前,往往會吃許多悶虧,因此購買法拍屋前應自己作好功課及相關準備事宜,並細心找尋符合自己需求的法拍屋,如此才能降低購屋風險,找到適合自己的法拍屋。 要看得懂法拍,要先學會專有名詞:◎點交:拍賣之不動產是否點交,均會記載於拍賣公告,要注意拍賣公告。 買中古房屋,怕產權不清楚;標購法拍屋,產權最清楚,價錢又便宜,但點交房屋最麻煩;不點交房子糾紛多,有點交的房子點交程序也很繁瑣;如何排除點交疑難,是投標法拍屋入門課...
購買房屋是人生一件大事,但購買法拍屋牽涉到許多法律問題及應注意事項,在沒有作好充足準備之前,往往會吃許多悶虧,因此購買法拍屋前應自己作好功課及相關準備事宜,並細心找尋符合自己需求的法拍屋,如此才能降低購屋風險,找到適合自己的法拍屋。
要看得懂法拍,要先學會專有名詞:
◎點交: 拍賣之不動產是否點交,均會記載於拍賣公告,要注意拍賣公告。
買中古房屋,怕產權不清楚;標購法拍屋,產權最清楚,價錢又便宜,但點交房屋最麻煩;不點交房子糾紛多,有點交的房子點交程序也很繁瑣;如何排除點交疑難,是投標法拍屋入門課題,目前拍賣案件點交狀況可歸類為以下五種:
可確定點交(佔40%) : 查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會負責將房屋點交給得標人。 有條件點交(佔40%) : 查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。 確定不點交(佔10%) : 查封前即有租約,且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在,此租約便無法被法院排除;通常此類案件,債務人牽涉偽造文書之刑責居多,遇上強勢的債權銀行,便會另行訴訟排除。銀行未排除之前,投標人有很大的投標風險。 點交變不點交(佔5%) : 拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。當標得此類型案件,如不願承受不點交的麻煩,就要保握時效,向法院據理力爭,請求撤銷拍賣,返還投標價金;縱然耗費心力,但總是亡羊補牢,避免「不點交」風險。 不點交變點交(佔5%) : 拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得「權利移轉證書」即可自行開鎖點交房屋。
◎承受: 開標日無人應買或出價未達底價時,債權人可於開標日法官宣示有無債權人欲承受時,當場表示願依拍賣底價承受。
◎再拍賣: 第一次拍賣不成,法官可減價再定期拍賣。
◎特...
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