實價登錄的房價即為市價嗎?3大因素造成差異 | 實價登錄準嗎
成交價涉及買賣雙方個人特徵、偏好與議價能力,建議除了實價登錄,也可多利用自動估價公益平台「好時價」(House+)。(本文摘自《住房自由的人生》一書,以下為摘文。)想必大家都會關心或想了解當前「房價」為何?房價背後隱含的「房屋價值」為何?但房屋的「真實價值」(TruthValue)該如何得知?很多人會說市場的「成交價」就是「真實價格」(TruthPrice)。然而我們都清楚,「價格(Price)並未必等於價值(Value)」,暫不論「主觀」價值與「客觀」價格的認知差異,這背後還涉及「市價」(MarketPrice)與「成交價」的差異。市...
成交價涉及買賣雙方個人特徵、偏好與議價能力,建議除了實價登錄,也可多利用自動估價公益平台「好時價」(House+)。(本文摘自《住房自由的人生》一書,以下為摘文。)
想必大家都會關心或想了解當前「房價」為何?房價背後隱含的「房屋價值」為何?但房屋的「真實價值」(Truth Value)該如何得知?很多人會說市場的「成交價」就是「真實價格」(Truth Price)。然而我們都清楚,「價格(Price)並未必等於價值(Value)」,暫不論「主觀」價值與「客觀」價格的認知差異,這背後還涉及「市價」(Market Price)與「成交價」的差異。
市價乃指市場行情,為大多數人共同的主觀認知,而成交價是買賣雙方個人的認知。市價為一機率分配的區間範圍,通常以「最有可能的成交價」(The Most Possible ransaction Price)為代表;而成交價為個別單一買賣雙方同意交易價格,這涉及買賣雙方個人特徵、偏好與議價能力。
房屋市場價格因為沒有一個完全相同的房屋特徵(學術界稱「異質產品」),透過每筆房屋的成交價,並不容易獲得「市價」。
時間、空間、產品都會造成差異政府自從2012年8月起,在網站上公布房地產「實價登錄」資訊供民眾查詢,目前有上億人次瀏覽使用,為政府官網中點擊率最高的網站,可見社會上對了解房市成交價的需求。實價登錄網站雖然可能有少部分「灌水」,產生了過高或過低的不實成交價,但大部分都應是真正的成交價。
不過,在實價登錄的成交價中,相當大比例有備註欄,包括親友交易、違建、增改建等,這些均為「非正常交易」,需特別注意,其成交價格需要再經專業調整,才適合一般人參考,否則寧可捨棄不用,不要受到這些特殊成交價的干擾。
即便實價登錄的正常交易價格,又涉及「時間」、「空間」及「產品」三部分的差異調整,才適合比較參考。因為當前和過去房市的景氣供需不同,時間落差造成的房價會有所差異。另外,各個成交個案不論在彼此鄰里設施或相鄰區位遠近,也都有空間區位差異,以及不同樓層、景觀、坪數、格局乃至室內裝潢的產品差異,這些都必須經過專業客觀及個人主觀的調整,才適合參考。
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