我不住了,明天退我房租—談終止與解除租約的差異 | 租屋未滿一個月退租
今天來談租房子提前解約,準確的說,是「提前終止契約」。在坊間的房屋租賃契約書,有時候會看到「提前解除契約」或「提前終止契約」。這兩個詞其實是有區別的,如果不小心鬧上法院,有時候法官還會先跟雙方問清楚:「你們今天來法院,要爭的是『解除契約』還是『終止契約』?」在民法上,「解除」跟「終止」的含意不同契約之解除有溯及既往,使契約自始消滅及回復原狀之效力,主要適用於一時性之契約。契約之終止無溯及既往,僅使契約自終止後消滅,尚無回復原狀之效力,主要適用於繼續性之契約。請見臺北市法規會函釋[1]簡單來說:...
今天來談租房子提前解約,準確的說,是「提前終止契約」。在坊間的房屋租賃契約書,有時候會看到「提前解除契約」或「提前終止契約」。這兩個詞其實是有區別的,如果不小心鬧上法院,有時候法官還會先跟雙方問清楚:「你們今天來法院,要爭的是『解除契約』還是『終止契約』?」
在民法上,「解除」跟「終止」的含意不同
契約之解除有溯及既往,使契約自始消滅及回復原狀之效力,主要適用於一時性之契約。契約之終止無溯及既往,僅使契約自終止後消滅,尚無回復原狀之效力,主要適用於繼續性之契約。 請見臺北市法規會函釋[1]簡單來說:解除就是「從一開始就當它沒發生」;終止是「之後我們不再繼續下去」。以結婚來講,解除婚約就是當我們之前從來沒約定過。
這對租屋族來說有什麼差別?
在租約上,「解除」和「終止」對大部分的租屋族來說影響不大,因為契約上寫「提前解除租約」或「提前終止租約」,都不可能是「房客簽了約,幾個月幾年下來從沒住過這個房子,房子就跟新的一樣」。
大部分的情況下,契約的時間已經開始了,房客使用這個房子一段時間了。 想提前搬走,就是「提前終止契約」。
所以我們談重要的:提前終止後,錢怎麼算?這個問題要看契約怎麼簽。但契約也不是隨便寫都有法律效力,行政院有一個「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,也就是政府規定的契約範本(看這裡)。[2]其中第12條規定「提前終止租約」,提前終止租約的情況分兩種,一種是「得」(可以約定)、一種是「不得」(不可以約定)。
前者是指房東或租客只要在約定時間前(至少1個月)通知對方,那麼就不用給付違約金。
後者是指房東或房客都不可以提前通知對方終止租約。
以房客的立場為例
我和房東簽約時約定好租房子到年底,只要1個月前通知,就「可以」提前解約。但如果公司命令我調職,而時間太趕導致我1個星期後就得搬走,那麼房東就可以扣我1個月的押金,作為提前解約的賠償。
那麼,簽約時如果簽的是「不可以」,後來卻又必須提前解約該怎麼辦呢? 比較好的狀況是雙方協商,就是跟房東談談看條件。就房客的立場,通常這個條件都會比「扣1個月押金」來得更糟糕。
當然真實的狀況都比較複雜。例如我曾遇過房東在簽約時:
第一年的租約是3月到明年3...