30年老公寓買到賺到((土地持分大、公設比低))~轉載 ... | 30年舊公寓
老公寓外觀破舊,一走進樓梯,腳踏的是傳統的磨石子地板,欄杆破舊。走進室內,燈光昏暗,壁紙剝落,牆上還有壁癌,浴廁天花板也黴斑處處,看了實在讓人直搖頭。房子愈爛,轉手價差愈大別人眼中的爛公寓,卻是石自立眼中的瑰寶。從事房地產買賣30年,石自立專挑爛房子下手,因為轉手的價差空間最大。先來做以下的選擇題:A公寓權狀28坪、公設比0%、土地持分8.36坪、屋齡35年。→使用面積:因為陽台未登記進權狀,整體使用面積有29.8坪。B大樓權狀28坪,公設比28%、土地持分3.24坪、屋齡10年。→使用面積:扣除公設後,整體使用面積為20....
老公寓外觀破舊,一走進樓梯,腳踏的是傳統的磨石子地板,欄杆破舊。走進室內,燈光昏暗,壁紙剝落,牆上還有壁癌,浴廁天花板也黴斑處處,看了實在讓人直搖頭。
房子愈爛,轉手價差愈大
別人眼中的爛公寓,卻是石自立眼中的瑰寶。從事房地產買賣30年,石自立專挑爛房子下手,因為轉手的價差空間最大。
先來做以下的選擇題:
A公寓 權狀28坪、公設比0%、土地持分8.36坪、屋齡35年。→ 使用面積:因為陽台未登記進權狀,整體使用面積有29.8坪。
B大樓 權狀28坪,公設比28%、土地持分3.24坪、屋齡10年。→ 使用面積:扣除公設後,整體使用面積為20.16坪。
這兩間房子,你會想買哪一間?同樣的權狀面積,但使用面積卻相差了近10坪,且A公寓因為屋齡老,更容易議出有利買方的價格,這就是石自立偏好老公寓的主因。
公寓是指沒有電梯的4、5樓建築,扣除像透天厝、別墅等特殊產品。公寓通常屋齡很舊,但好處是土地持分大,在土地取得成本愈來愈高的情況下,未來如果有都更改建機會,就有機會老厝翻身成黃金屋。
不過目前都更成功的案件比例很低,如果是為了都更目的,希望房價翻兩番而購買老公寓,可得有等上10年以上的心理準備。
但若是為了自住需求,且家裡沒有長輩同住、不需擔心爬樓梯太累的問題,公寓倒是不錯的選擇,因為總價不高、且公設比很低,甚至是零。尤其是早年的老公寓很多公設,例如樓梯間,或是房子的附屬建物,如陽台、露台,或是向後方增建的房間、廚房都沒有登記在建物權狀中,未來還可以申請補登記,增加權狀面積,相當划算。
10個原則,教你買對不買貴怎麼挑選老公寓,才有保值效果,石自立以他的實戰經驗彙整了以下10個挑選老公寓的關鍵原則,教你「買對不買貴」。
原則1》雙併公寓最理想
公寓產品區分成很多種,有些面臨大馬路的連棟公寓,是屬於一層一戶、一棟只有1個樓梯出入口的產品,礙於面寬有限,這種建築的樓梯通道通常很狹長且較陡,較不理想,且為狹長型建築,等於是除前後陽台外,中間的房間均是「暗房」 (即沒有對外採光的房子),是最不理想的選擇。因緊鄰大馬路,居住環境也較吵雜。
最理想的公寓類型是緊鄰大馬路第1排或第2排巷弄裡的雙併公寓,依樓高來看,戶數約6...
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