MONEY錢雜誌 公寓隔套沒你想的好賺!包租公5個常見Q&A ... | 格套出租
「公寓隔套」行之有年,在過去是個只能做、不能說的秘密,近兩年卻浮上檯面,成為眾人吹捧的「高投報工具」,甚至出現不少達人開班授課,然而,公寓隔套真的有那麼好賺嗎? 網路上一則廣告吸引了美欣的注意:「公寓隔套教學,投報率10%起跳,輕鬆當包租公/婆!」看到這麼好賺,美欣立刻報名上課,卻被老公潑了一盆冷水:「你以為當房東有這麼簡單?要是真的這麼好賺,老師幹嘛不自己賺就好了?」美欣不甘示弱地說:「老師說可以合資啊!這樣風險不就降低了?而且房價漲的時候脫手,又可以再賺一筆...
「公寓隔套」行之有年,在過去是個只能做、不能說的秘密,近兩年卻浮上檯面,成為眾人吹捧的「高投報工具」,甚至出現不少達人開班授課,然而,公寓隔套真的有那麼好賺嗎?
網路上一則廣告吸引了美欣的注意:「公寓隔套教學,投報率10%起跳,輕鬆當包租公/婆!」看到這麼好賺,美欣立刻報名上課,卻被老公潑了一盆冷水:「你以為當房東有這麼簡單?要是真的這麼好賺,老師幹嘛不自己賺就好了?」美欣不甘示弱地說:「老師說可以合資啊!這樣風險不就降低了?而且房價漲的時候脫手,又可以再賺一筆耶!」
很多人跟美欣一樣,夢想著靠投資房地產或收租賺錢,近來興起的「公寓隔套」課程,解決了一般人不知如何入門的問題,然而背後潛藏的風險卻鮮少被提及。有多年包租公實務經驗的律師蔡志雄表示,買進公寓再分隔成套房出租,的確能拉高租金,但投報率要達到5%以上,甚至超過10%,其實並不容易,關鍵就在於「投報率的算法」。
忽略貸款及修繕等成本投報率數字當然漂亮
一般而言,概估投報率時會以「年租金收入除以房屋總價」來計算,若是公寓隔套,就要把裝修費用也加進成本裡,不過這種算法並沒有計入空租期的損失、稅金、修繕費用、房貸利息等,因此實際的投報率會再更低一些。
舉例來說,假設有間30坪公寓總價是1,000萬元,沒有隔套時租金為25,000元,投報率為(25,000元X12)÷1,000萬元X100%=3%。若隔成4間套房,1間套房的裝修成本通常為20萬~30萬元,假設總裝修成本100萬元,每間套房租金為10,000元,投報率則為(10,000元X4X12)÷(1,000萬元+100萬元)X100%=4.36%。
那為何會有人聲稱公寓隔套投報率可達10%以上?蔡志雄解釋,有些人會把貸款金額扣除,只計算「現金成本」,也就是自備款加上裝修成本,投報率自然會暴增。同樣以上述1,000萬元公寓為例,假設貸款6成,自備款為400萬元,裝修成本100萬元,現金投報率就...