農建地隱藏蓋屋陷阱,買了有可能蓋不成?! | 都市計畫區內農地變更建地
地目變更時機,攸關農建地可否蓋住宅都市計畫中,包含特定農業區、一般農業區、鄉村區、風景區、山坡地保育區、特定專用區、國家公園區的農牧用地、養殖用地或森林區的農牧用地,均可興建農舍,其建築限制則受《農業發展條例》的規定。其中,卻有一種特殊的土地,雖隸屬於「農業區」,其地籍謄本卻為「建」地目,即是俗稱「農建地」。名稱的由來,是因為都市計畫發布前,該筆農地已有合法居住建築(非工廠)存在,或已編定為可供興建住宅使用之建築用地(非甲、乙、丙種建築用地),遂於都市計劃實施後,就地更改地目為「建」。此類型...
地目變更時機,攸關農建地可否蓋住宅
都市計畫中,包含特定農業區、一般農業區、鄉村區、風景區、山坡地保育區、特定專用區、國家公園區的農牧用地、養殖用地或森林區的農牧用地,均可興建農舍,其建築限制則受《農業發展條例》的規定。其中,卻有一種特殊的土地,雖隸屬於「農業區」,其地籍謄本卻為「建」地目,即是俗稱「農建地」。
名稱的由來,是因為都市計畫發布前,該筆農地已有合法居住建築(非工廠)存在,或已編定為可供興建住宅使用之建築用地(非甲、乙、丙種建築用地),遂於都市計劃實施後,就地更改地目為「建」。此類型土地得不受農發條例的限制,但仍須依憑《都市計畫法台灣省施行細則》第30 條之相關規範,並經常成為一般民眾購買地蓋屋時,一道隱藏版的陷阱。從不動產業者到一般民眾,購買農建地無法蓋屋的問題卻時有所聞,有時是因這筆土地在都市計畫發布後才將「田」、「旱」地目申請變更為「建」地目,因此無法蓋;或申請變更的證明文件上是蓋廠房而非住宅,因此無法申請建築執照。故建議在購買都市計畫內農建地時,一定要先確認其地目變更的時間點,以及當初建築物申請時是否為住宅。
法規施行要點
若想於農建地興建建物,則有以下法規需要注意:
1 依據《都市計畫法台灣省施行細則》第30 條
施行
(1)整棟建築物的高度不能超過14 公尺,以4 層樓為限,建蔽率不得大於60%,容積率不得大於180%。
(2)該筆土地和建築物除了作為居住使用、1 樓可規劃小型商店或飲食店之外,不能違反「農業區」相關土地使用分區之規定。
(3)原有建築物的建蔽率若是超過第1 點規定者,必須就地修建。但不論是改建、增建或拆除重建,都不能違反第1 點的規定。
2 確認地目變更時間點,預防誤買
購買土地時,若發現農業區之土地,地目為「建」,請先查詢土地所在區域的都市計畫發布日期,並確認土地的地目變更登記日期;若是都市計畫之後,建築執照申請法規則不適用上述項目,改以調整成《都市計畫法台灣省施行細則》第29 條規定。
※ 欲知地目變更登記日期,可向各縣市地政所/局申請土地、建物登記簿謄本查閱。
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