【律師專欄】住宅區可以開店嗎?! 論「土地使用分區」 | 住二營業項目
老黃牛肉麵在台北天母的6米巷弄內開店,已經開業20年,生意一直很好,最近更榮獲米其林推薦的肯定,開心迎來大量慕名而來的客人時,也為老黃牛肉麵增加了一些困擾:鄰居對黃老闆抱怨餐廳油煙太重、排隊人潮太吵,要檢舉黃老闆在住宅區的巷弄內不能開餐廳,讓老黃牛肉麵關門大吉….問題:1.住宅區可以開餐廳嗎?2.黃老闆可以如何因應?1.什麼是土地使用分區? [土地使用分區]是為確保都市有秩序發展,依據都市計畫之目標與內容,將都市計畫範圍內之土地,依使用目的與需要之不同,劃定各種不同之用途分區(例如:住宅區、商業區、工業區等)...
老黃牛肉麵在台北天母的6米巷弄內開店,已經開業20年,生意一直很好,最近更榮獲米其林推薦的肯定,開心迎來大量慕名而來的客人時,也為老黃牛肉麵增加了一些困擾:鄰居對黃老闆抱怨餐廳油煙太重、排隊人潮太吵,要檢舉黃老闆在住宅區的巷弄內不能開餐廳,讓老黃牛肉麵關門大吉….
問題:
1. 住宅區可以開餐廳嗎?2. 黃老闆可以如何因應?1.什麼是土地使用分區?[土地使用分區]是為確保都市有秩序發展,依據都市計畫之目標與內容,將都市計畫範圍內之土地,依使用目的與需要之不同,劃定各種不同之用途分區(例如:住宅區、商業區、工業區等)或再細分等級(如:住一、住二等),而賦予不同之使用性質及使用強度。
簡言之,就是為了促進土地的最適當利用、維持生活環境品質,劃定各種不同之用途分區(例如:住宅區、商業區、工業區等)或再細分等級(如:住一、住二等)。
請注意,依照現在的規定,土地使用分區是規定使用方式(例如開餐廳、蓋停車場)是否符合該區的使用分區、用途,跟有沒有設立公司、營利事業登記、開立發票等是沒有關聯,有開發票的店家,也有可能土地使用分區不合規。
2.住宅區的巷弄內可以開餐廳嗎? (1) 黃老闆的牛肉麵店,開設在天母的6米巷弄內,而且是住宅區
以台北市天母地區的土地使用分區查詢情形為例(如下圖,摘自台北市都市發展局網站),除了紅色部分[商業區]供[零售業、服務業、娛樂業]等商業使用外,黃色部分是[住宅區](大部分為[住三]),主要是供[住宅]及[一般零售業]使用。
(2) 住宅區開餐廳的規定:依照目前的規定(以黃老闆所在的台北市規定為例),在土地使用分區為[住三]的地區,開設餐廳(飲食業)需要符合以下規定:a. 臨8米以上道路; b. 樓地板面積<150平方公尺(以上即為「附條件允許使用」)。其他縣市的土地分區細部規定可能略有不同,但基本觀念則是共通,可以至各地都市發展局網站查詢相關規定。
3. 黃老闆的餐廳有符合[土地使用分區]的規定嗎?
依照目前的台北市規定,在土地使用分區為[住三]的地方開設餐廳(飲食業),需要臨8米以上道路、而且樓地板面積需低於150平方公尺(「附條件允...