【租地建屋的權益】地主如將空地長期出租給他人興建房屋 | 土地出租注意事項
地主常常會將空地長期出租予餐廳、舞廳、酒店、電子遊藝場、幼稚園、汽車修護廠等,然後由承租人自行出資興建房屋,如果某一天地主將土地賣掉,承租人對該土地有沒有優先購買權呢?又如果承租人將房屋轉讓給他人,他人能不能繼續對土地主張租賃權呢?或者還有一種常見情形是,祖先留下的土地,從日據時代就出租給外人建屋使用,因為長期租賃,也未定期限,地主有沒有辦法要求拆屋還地,把土地拿回來呢? 以上情形稱為「租地建屋」,基地承租人雖然不是土地所有權人,但是因為與地主間有基地租約得在基地上興建房屋,無須再花費鉅資購...
地主常常會將空地長期出租予餐廳、舞廳、酒店、電子遊藝場、幼稚園、汽車修護廠等,然後由承租人自行出資興建房屋,如果某一天地主將土地賣掉,承租人對該土地有沒有優先購買權呢?又如果承租人將房屋轉讓給他人,他人能不能繼續對土地主張租賃權呢?或者還有一種常見情形是,祖先留下的土地,從日據時代就出租給外人建屋使用,因為長期租賃,也未定期限,地主有沒有辦法要求拆屋還地,把土地拿回來呢?
以上情形稱為「租地建屋」,基地承租人雖然不是土地所有權人,但是因為與地主間有基地租約得在基地上興建房屋,無須再花費鉅資購地,可以較少的資金興建房屋後取得房屋所有權,即可居住或營業,或許也是一種節省成本的方式。傳統上認為基地承租人為經濟弱者,所以在土地法及民法設有基地租用之相關規定,以保障基地承租人之權益,例如優先購買權等等。以下即針對租地建屋之相關問題詳為說明如下:
一、租地建屋之意義租地建屋,是指承租人租用建築基地,以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃。與一般房屋租賃不同。
(一)須以建屋為目的要注意的是,基地租賃是以承租人租用基地自行建築「房屋」為目的,因此承租人租用之基地,其使用分區雖經編列為建築用地,如當事人之租賃目的,在以供堆置器材、停車使用、建造鐵塔之用,並非建築房屋,仍為一般土地租賃,非租地建屋租賃。(最高法院46年台上字第878號判例:上訴人以不定期限向被上訴人承租土地,於租約內載明租作汽車置場之用,而『汽車置場』一語,望文生義,自係指放置汽車之場所而言,不應解作『建築汽車修理工廠之場所』,故此項單純租地以充放置汽車而非建築房屋之契約,其終止與否,應依民法第四百五十條第二、三項之規定辦理,並無土地法第一百零三條規定之適用。)
(二)租地後建屋或承受房屋後租地均可適用其次,土地法有關租地建屋之規定,是因為城市地方人口集中,其建築房屋基地之需求殷切,為防止土地投機,並保護基地承租人之利益而設。因此,城市地方,以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者,無論租地後自建房屋,或承受前手之房屋後始租用該基地,皆應解為租地建屋契約,方符立法意旨。
(三)違章建築也可主張優先購買權再者,實務上多數見解認為,基地承租人行使優先承買權時,不以建築物是合法建築為...