小小不動產講堂 | 撥款 交屋 時間
我在不動產交易的相關社團中常看到有人詢問,買房子的交屋標準流程是什麼?我沒經過「XXX」這個程序就把貸款8成都給建商(或賣家)這樣可以嗎?關於這個問題,我想給的答案是「交屋沒有所謂的標準流程」!!因為有很多達成交屋的條件是買賣雙方進行溝通達成協議的,雖然透過仲介或者地政士(代書)辦理過戶、交屋可能會聽到所謂的一般流程,但那是針對普遍性的案例,大部分的人會這麼做,而不是每一個交易案件都必須這麼做。最主要是因為每個案件都是獨特的,交易標的的狀態不一,買賣雙方的條件與在意的點都不相同,當然必須根據買賣雙方...
我在不動產交易的相關社團中常看到有人詢問,買房子的交屋標準流程是什麼?我沒經過「XXX」這個程序就把貸款8成都給建商(或賣家)這樣可以嗎?
關於這個問題,我想給的答案是「交屋沒有所謂的標準流程」!!
因為有很多達成交屋的條件是買賣雙方進行溝通達成協議的,雖然透過仲介或者地政士(代書)辦理過戶、交屋可能會聽到所謂的一般流程,但那是針對普遍性的案例,大部分的人會這麼做,而不是每一個交易案件都必須這麼做。最主要是因為每個案件都是獨特的,交易標的的狀態不一,買賣雙方的條件與在意的點都不相同,當然必須根據買賣雙方的意願來進行。
就像有人要驗屋、有人不驗屋,而驗屋又有初驗、複驗等等細分;還有有的人需要貸款、有的人直接現金買房;或者還要進行履約保證的,這些條件不同也導致「交屋流程」會產生不同的步驟,說真的沒有辦法一概而論,一切只能憑當時的合約內容進行。
但根據經驗還是可以粗淺的分類一下,大家再根據自己特別在意的部分挑選放進合約中,保障自己的交易安全。
預售屋或新成屋交易一般都是直接與建設公司或者代銷公司簽合約,一般來說自備款佔兩成、貸款八成,買方交屋流程大約會有下面這幾個步驟:
簽約及付定金→付各期工程款→提供個資及貸款資料→銀行對保→辦理過戶與貸款設定→撥款→水電過戶→交屋
如果想要驗屋的話,第一次初驗建議在「辦理過戶與貸款設定」之前,而複驗建議在「交屋」之前(或者更早都可以),有驗屋需求的買家一定要事先跟賣方及地政士(代書)知會,且盡可能提前安排好,讓賣方、銀行以及地政士(代書)能夠相互配合,不然很可能會延宕交屋期限,且中間可能會產生稅金、罰鍰(滯納金)等問題。因為過戶之前有一個程序是「完稅」,也就是必須將土地增值稅以及房屋契稅繳納完成才能辦理過戶,而土地增值稅以及房屋契稅繳納有一定的期限,過期會產生罰鍰。
另外如果在驗屋過程中發現有問題需要調整,但買方又很擔心所有費用都已經支付而缺乏保障,可以與建設公司討論保留一定金額作為交屋款【🔔】;而建設公司為保障自己一定能收到款項,也可能會提出簽本票的要求。如果有這方面的需求,最好在「簽約」的時候就先溝通清楚。
🔔【交屋款】
根據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記...