【街頭產業觀察】還在期待東區商圈復甦的房東們,恐怕沒剩 ... | 東區房東
你還記得最近一次出沒在台北東區商圈,是什麼時候嗎?有沒有感覺沿著忠孝東路四段、捷運忠孝復興站至忠孝敦化站之間,少了些什麼?過去兩三年間,在俗稱「東區商圈」的這個路段上,尚不計許多位在巷弄間的小型零售店面,便已有超過10隻手指頭能算出來的品牌名店停業,包括服飾品牌Superdry、Forever21、H:Connect、SPAO,日藥本舖、SASA等藥妝美妝店,鐘錶品牌SWATCH、FOSSIL、OMEGA;以及餐飲名店糖朝、葡吉小廚、永福樓等等。每當這個商圈中又有名店決定撤出的消息傳出,所有的停業理由皆會指向「消費行為轉向電商」、「商圈人潮退...
你還記得最近一次出沒在台北東區商圈,是什麼時候嗎?有沒有感覺沿著忠孝東路四段、捷運忠孝復興站至忠孝敦化站之間,少了些什麼?
過去兩三年間,在俗稱「東區商圈」的這個路段上,尚不計許多位在巷弄間的小型零售店面,便已有超過10隻手指頭能算出來的品牌名店停業,包括服飾品牌Superdry、Forever21、H:Connect、SPAO,日藥本舖、SASA等藥妝美妝店,鐘錶品牌SWATCH、FOSSIL、OMEGA;以及餐飲名店糖朝、葡吉小廚、永福樓等等。
每當這個商圈中又有名店決定撤出的消息傳出,所有的停業理由皆會指向「消費行為轉向電商」、「商圈人潮退卻」,以及「租金」等三大理由。我們用數據來一一檢視這些理由,進一步理解市場環境轉變的衝擊效應有多強,為何租金很死硬,以及東區商圈的房東們還有多少時間可以任性。
消費行為轉向電商是「長期」趨勢,但趨勢成就非常緩慢根據經濟部統計處的數據,台灣整體零售業營業額從2011年的3.45兆元,成長至2020年的3.86兆元,10年間成長12%;非店面零售(包含電商及郵購等虛擬通路)則在同期間由1803億元,成長為3293億元,10年間成長83%。
乍看之下,非店面零售業的營業額有著飛也似的巨幅成長,但非店面零售消費行為(也就是非店面零售業營業額,占整體零售業營業額之占比)仍屬於非常小的比例。就算是新冠肺炎疫情在2020年重擊了實體零售業,但以整體零售業版圖和長期趨勢來看,也只是輕微推了一把。
我們可以由此得到零售消費行為移轉至電商,為「長期」趨勢的結論,但以現階段來看,消費行為的移轉,並非是衝擊「東區商圈」實體零售業的最主要因素。只是對於實體零售業者、甚至是房東而言,還是得將「溫水煮青蛙」的俗諺謹記在心。
東區人潮退卻已不只近年,與鄰近信義商圈相比更形沒落東區人潮的衰退,不僅是「感受上」的事實,在數據上也能得到驗證。根據台北市政府統計資料庫「台北捷運各站出站人次」,在2011年至2019年間,位在東區商圈主要的捷運站:「忠孝復興站」(藍線BL15及棕線BR10)、和忠孝敦化站(藍線),出站人次呈現衰退的現象。
若進一步觀察各年度的數據,則會發現「棕線BR10」的出站人次...