未來5年,這7種房子碰不得! | 40年公寓貸款
房市修正是進行式賣壓還會出籠買一棟屬於自己的房子,是許多人一輩子的夢想,但未來幾年台灣面臨少子化、高齡化,政策及稅制改革趨緊,自住客除了要慎選適合區段及產品,更應避開7類房產。為了度過房地產的低迷寒冬,建商以讓利帶動買氣,使得六都房地產成交量比去年同期大幅成長,其中北市成長幅度更高達43.6%,表現相當亮眼。不過天時地利不動產總經理張欣民提醒,雖然自住宅買氣回溫,但台灣尚末跟進全球升息循環,「最大的賣壓潮尚未出現」,購屋人應謹慎做好財務安排。張欣民認為,台灣房市中長期在房地合一稅、人口高齡化等結構...
房市修正是進行式 賣壓還會出籠
買一棟屬於自己的房子,是許多人一輩子的夢想,但未來幾年台灣面臨少子化、高齡化,政策及稅制改革趨緊,自住客除了要慎選適合區段及產品,更應避開7類房產。
為了度過房地產的低迷寒冬,建商以讓利帶動買氣,使得六都房地產成交量比去年同期大幅成長,其中北市成長幅度更高達43.6%,表現相當亮眼。不過天時地利不動產總經理張欣民提醒,雖然自住宅買氣回溫,但台灣尚末跟進全球升息循環,「最大的賣壓潮尚未出現」,購屋人應謹慎做好財務安排。
張欣民認為,台灣房市中長期在房地合一稅、人口高齡化等結構因素影響下,未來9成將以自住的剛性需求為主,而投資置產占比會降低至不到1成;加上房地產政策趨緊,建議要更謹慎考慮房屋脫手性。以下7種房產類型,購屋人在下手前千萬要三思。
▲ 高齡住宅除了有居住安全疑慮,還有貸款成數低等問題。
第一類 高齡住宅耐震力差、貸款成數低
一般銀行估算貸款的基準為「貸款年限」加「屋齡」不得超過50年。若屋齡高於30年,不但貸款年限短,銀行核貸成數也低;加上老屋幾乎都有管線更換等維修問題,對購屋者來說,不但自備款高,裝潢負擔也將加重。
此外,921大地震後,政府陸續修改建築法規,加強建築施工規範及耐震強度。老舊房屋抗震能力較差,若是房屋結構曾經受損,未進行修復補強,就會有高度的居住風險。
當然,老房子優點也不少,包括公設比小及都更增值利多。對此,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,雖然近期政府已經成立住都中心專責都更業務,但後續還要觀察執行成效,建議不要將時間和資金投注在難以預測的風險上。
第二類工商區住宅違法使用、難以解套
近期最典型的案例就是台北市大直大灣北段,當初建商將「工業區、商業區」違規當成「住宅區」銷售,導致有高達1,675戶違反住宅使用分區辦法。台北市長柯文哲因此鐵腕祭出可連續處罰、直到改善為止的做法。雖然因而引發強烈反彈,卻也反映出此類違規的嚴重情形。
類似的情況還有工業用地、工商綜合區經過二次施工改裝成自用住宅等,都可能依違反《建築法》規定而被開罰。張欣民認為,這類型住宅價格比同區域行情便宜,但銀行核貸成數低,生活環境未必較好;再者,在地政局及消保官執法越來越嚴之下,即便期待可能就地合法,仍將...
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