農地蓋農舍前傳:最殘酷的事 | 農舍房貸
當然就是沒錢~其實這個問題是死老百姓置產的時候都會有的困擾,但是如果你買的是新成屋或預售屋,大致都有八成以上的額度,甚至有些能夠全額貸款,如果有自備款的話,連裝潢費用都能一併處理;而我們的問題是,一般銀行根本不承做土地放款,問來問去只有土地銀行與農會可以提供服務;因為之前辦過土銀的公教信用貸款(利率很低呢),自認往來信用良好,第一時間有去詢問過,結果是,農地沒價值,所以算起來可能只核給我們十來萬吧。最後我們找上農會。而農地自建還有一個貸款上的問題。就是農舍並不適用政策性房屋貸款,例如青年首購...
當然就是沒錢~
其實這個問題是死老百姓置產的時候都會有的困擾,但是如果你買的是新成屋或預售屋,大致都有八成以上的額度,甚至有些能夠全額貸款,如果有自備款的話,連裝潢費用都能一併處理;而我們的問題是,一般銀行根本不承做土地放款,問來問去只有土地銀行與農會可以提供服務;因為之前辦過土銀的公教信用貸款(利率很低呢),自認往來信用良好,第一時間有去詢問過,結果是,農地沒價值,所以算起來可能只核給我們十來萬吧。最後我們找上農會。而農地自建還有一個貸款上的問題。就是農舍並不適用政策性房屋貸款,例如青年首購、勞工住宅貸款等優惠。
還好公公贊助我們100萬,加上我變賣了結婚的金飾(殘念~~雖不是賣在低點,但是如果留到現在不是更好嗎,黃金一直在漲......),還有阿成的部分現金,當初購地時沒有貸款壓力,也算是一般人買屋有自備款的意思了吧。
找上農會之後,因業務承辦是阿成的國中同學H先生,本想是妥當的了,誰知道過程卻一直出狀況,所以才會搞到和營造簽約之後付不出訂金,得動用到我娘的面子。這些問題是資本不夠厚卻想農地自建的人需要注意的,以一個可憐的過來人身份與大家分享,結論是,沒有現金實在是不要搞農地自建啊!沒有銀行要接、利率不比低利房貸、程序複雜......
農地自建的第一步是拿農地去辦理抵押貸款,但即使農會承做農地抵押放款,放款額度仍非常有限;而房子的部分,因為土地上還沒有任何合法建物,銀行不可能貸款給空氣,這部分就得用「建築融資」的方式辦理,這種詞兒,一般用在奸建商買下精華地段之後,以蓋屋及銷售計畫去申請的融資貸款。所以我們除了提出一般貸款需要的在職證明、薪轉證明等,還附上H先生幫我們撰寫的很簡要計畫書、與原地主簽訂的購地合約(證明當初購買時的價金)、營造合約(證明我們蓋的農舍不是一間鐵皮屋工寮),最重要的還要請營造提出「權利拋棄聲明書」。陳先生之前就主動告訴我會給我這個切結書,因為法律為了保護營造承攬人,避免幫業主蓋好房子之後,業主不付錢,所以營造具有不動產抵押權登記請求權(好拗口,翻成白話文的意思就是,萬一付不出錢來,房子就會自動抵押給營造了),那農會要借錢給我的話,它必須是抵押權的第一順位,所以會要營造出具這個聲明書,萬一我還不了錢,房子就又變成是農會的了。
不過不是...