商業區限制住宅使用合理嗎? | 台北市商業區住宅使用
商業區限制住宅使用合理嗎? 目前雙北市都市更新事業案中有許多個案位置位於都市計畫中的商業區,實施者往往考量市場需求及開發價值均規劃做為住宅使用。此舉近來在雙北市的都市更新及都市設計案審議中均遭遇政府及兩委員會強烈的質疑,均認為以商業區之高容積率供住宅使用並不符公平正義原則,或是以商業區開發住宅為主不符合都市計畫精神,一致要求開發者須符合都市計畫中商業區的商業區土地使用精神做商業使用,使得商業區作住宅使用限制開發的課題,正引起各界的熱烈關注與討論。在探討分析此議題前,我們面對的事實就是目前...
商業區限制住宅使用合理嗎? 目前雙北市都市更新事業案中有許多個案位置位於都市計畫中的商業區,實施者往往考量市場需求及開發價值均規劃做為住宅使用。此舉近來在雙北市的都市更新及都市設計案審議中均遭遇政府及兩委員會強烈的質疑,均認為以商業區之高容積率供住宅使用並不符公平正義原則,或是以商業區開發住宅為主不符合都市計畫精神,一致要求開發者須符合都市計畫中商業區的商業區土地使用精神做商業使用,使得商業區作住宅使用限制開發的課題,正引起各界的熱烈關注與討論。在探討分析此議題前,我們面對的事實就是目前雙北市的都市發展現況幾乎是商住混合及住商並存的情形,而主管機關一直嘗試希望透過都市計畫的規定要求開發業者能夠依循法令去開發,但在現今的台灣商業租金收益遠不及住宅地價的效益下,似乎主管機關的期盼與市場開發者的需求像似兩條平行線一直無法有交集。
審議方向已明確定調,但尚無審議原則可依循 然而我們綜觀現有相關法令中並無明確的規定現有商業區開發案做住宅的比例,僅於今年5月1日新北市政公告實施的「都市計畫法新北市施行細則」中,對商業區作住宅使用訂定明確限制,規定商業區內興建住宅,容積不能超過區域住宅區基準容積。除此之外,就是相關規定散見於一些特定地區的都市計畫的細部計畫中明定商業區中住宅使用比例,像是南港鐵路地下化沿線都市計畫中載明住宅使用之比例、士林官邸周邊禁止住宅使用等。
因此,對於開發者僅能參考過去已經核定的商業區都更個案,揣測適當的住宅使用樓地板面積比例進行規劃,同時開發時對於主管機關審議上之要求也常面臨無所適從的狀況;然而由於各都市更新案之基地條件、地主整合、市場需求等條件均有所不同,故目前主管機關對於此課題亦無法即刻訂出一套客觀的審議原則或更剛性的規定。儘管如此,對於都更實施者而言開發產品定位時,要先瞭解主管機關所要求的精神與意義,可於個案產品定位時先行考量,避免在審議的過程中面臨主管機關與委員會的要求,而造成個案審議時程的延宕。 反應市場趨勢提高開發格局,達成復甦都市機能 個人以下提出三個都市更新案商業...